Bauträgerrecht in Wien – Verträge, Sicherung und Abwicklung nach dem BTVG
Wer Wohnungen oder Häuser vor der Fertigstellung verkauft und dafür Vorauszahlungen erhält, bewegt sich im Bauträgervertragsgesetz (BTVG). Kanzlei am Kai ist eine auf Immobilien- und Wirtschaftsrecht spezialisierte Kanzlei in Wien. Wir begleiten Bauträger:innen und Projektentwickler:innen von der Vertragsstruktur bis zur grundbücherlichen Abwicklung.
Ihr Projekt braucht ein tragfähiges Vertragsgerüst. Von Anfang an.
Das BTVG legt fest, wann Zahlungen von Erwerber:innen fällig werden dürfen und wie sie zu sichern sind. Die Wahl des Sicherungsmodells beeinflusst Liquidität, Finanzierung und Vertrieb. Wir beraten Sie zu dieser Struktur und setzen sie in Verträgen und im Grundbuch um.
Sicherungsmodell wählen
Wir stellen schuldrechtliche, grundbücherliche und pfandrechtliche Sicherung mit ihren Folgen für Liquidität und Finanzierung nebeneinander. Auch Kombinationen sind möglich.
Bauträgerverträge errichten
Wir erstellen Kauf- und Anwartschaftsverträge mit dem gesetzlichen Pflichtinhalt: Bau- und Ausstattungsbeschreibung, Fälligkeiten, Übergabetermin und Haftrücklass.
Treuhandschaft übernehmen
Wir übernehmen die Treuhandschaft nach dem BTVG – mit Belehrung der Erwerber:innen, Überwachung der Sicherung und Zahlungsabwicklung nach Baufortschritt.
Grundbücherliche Abwicklung
Wir erledigen die Anmerkung der Einräumung von Wohnungseigentum, die Lastenfreistellung und die Eintragungen bis zur Einverleibung.
Baurechtsverträge gestalten
Wir erstellen und prüfen Baurechtsverträge nach dem Baurechtsgesetz – mit Laufzeit, Bauzins, Wertsicherung und Regelung für das Ende des Baurechts.
Bauverfahren und Genehmigungen
Wir vertreten Sie im Bauverfahren und bei weiteren Genehmigungen und behalten die Auswirkungen auf Vertragstermine und Ratenfälligkeiten im Blick.
Kauf vom Plan. Mit geprüftem Vertrag.
Wer eine Wohnung vor der Fertigstellung kauft, zahlt meist, bevor das Objekt steht. Das BTVG schützt diese Zahlungen. Wie gut der Schutz im Einzelfall wirkt, hängt vom konkreten Vertrag ab.
Bauträgervertrag prüfen
Wir prüfen Ihren Vertragsentwurf auf Sicherungsmodell, Ratenplan, Übergabetermin, Lasten und Änderungsvorbehalte – am besten vor der Unterzeichnung, denn das Rücktrittsrecht nach dem BTVG ist befristet.
Zahlungen nachvollziehen
Wir erklären, welche Rate nach dem vereinbarten Ratenplan bei welchem Baufortschritt fällig wird und welche Rolle die Treuhänder:in dabei spielt.
Anlageobjekte erwerben
Erwerben Sie als Investor:in mehrere Einheiten oder ein ganzes Projekt, beraten wir zu Kaufvertrag, Sicherung und Wohnungseigentumsbegründung.
Ein Bauträgerprojekt aus rechtlicher Sicht.
So läuft ein Bauträgerprojekt in Österreich typischerweise ab (vereinfacht). Reihenfolge und Details hängen von Projekt, Finanzierung und Sicherungsmodell ab.
Liegenschaft und Struktur
Am Anfang stehen Erwerb der Liegenschaft oder Einräumung eines Baurechts, die Prüfung von Widmung und Lasten und die Wahl des Sicherungsmodells.
Genehmigung und Nutzwerte
Die Baubewilligung wird eingeholt und das Nutzwertgutachten erstellt. Beim grundbücherlichen Modell wird die erste Rate grundsätzlich erst mit Baubeginn fällig.
Vertrag und Belehrung
Erwerber:innen erhalten den Vertragsinhalt mindestens eine Woche vor ihrer Vertragserklärung schriftlich. Spätestens bei Unterfertigung wird die Treuhänder:in bestellt.
Grundbücherliche Sicherung
Die Zusage der Einräumung von Wohnungseigentum wird im Grundbuch angemerkt; die finanzierende Bank gibt die Freistellungsverpflichtung ab.
Bauphase und Raten
Zahlungen werden nach Ratenplan A oder B entsprechend dem Baufortschritt freigegeben, den eine Sachverständige oder Ziviltechniker:in feststellen kann.
Übergabe und Abschluss
Es folgen Übergabe, Fertigstellung der Gesamtanlage, Einverleibung des Wohnungseigentums und Lastenfreistellung. Der Haftrücklass läuft drei Jahre ab Übergabe.
Ihre Ansprechpartner:innen.
Mag.a Sabrina Oberlojer
Schwerpunkte u. a. Liegenschaftskaufverträge, grundbücherliche Abwicklung, Wohnungseigentumsbegründung, Baurechtsverträge.
Mag. Stefan Oberlojer
Schwerpunkte u. a. Bauträgerverträge und Sicherungsstruktur, Projektentwicklung, Treuhandschaften, streitiges Immobilienrecht.
Projekt aus einer Hand
Wir arbeiten mit Ziviltechniker:innen, Bausachverständigen, finanzierenden Banken und Makler:innen aus unserem Netzwerk zusammen.
Für den Vertrieb Ihrer Einheiten beraten wir auch im Maklerrecht.
FAQ zum Bauträgerrecht.
Kurz beantwortet, Rechtslage Österreich, Stand Oktober 2026.
Wann ist das BTVG anwendbar?
Wenn Erwerber:innen vor der Fertigstellung vereinbarungsgemäß Zahlungen von mehr als 150 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche leisten müssen – gleichgültig, ob an den Bauträger oder an Dritte (§ 1 Abs 1 BTVG). Erfasst sind Verträge über Eigentum, Wohnungseigentum, Baurecht, Bestand- oder sonstige Nutzungsrechte an zu errichtenden oder durchgreifend zu erneuernden Objekten (§ 2 Abs 1 BTVG).
Welche Sicherungsmodelle sieht das BTVG vor?
Die schuldrechtliche Sicherung durch Garantie oder Versicherung (§ 8), die grundbücherliche Sicherstellung mit Zahlung nach Ratenplan (§§ 9, 10) und die pfandrechtliche Sicherung (§ 11 BTVG). Die Modelle dürfen kombiniert werden, solange der Sicherungszweck nicht leidet (§ 7 Abs 3 BTVG).
Was unterscheidet Ratenplan A und Ratenplan B?
Beide legen Höchstanteile des Preises je Bauabschnitt fest (§ 10 Abs 2 BTVG). Ratenplan A: Baubeginn 15 %, Rohbau und Dach 35 %, Rohinstallationen 20 %, Fassade und Fenster 12 %, Bezugsfertigstellung 12 %, Gesamtanlage 4 %. Ratenplan B verlagert mehr Zahlungen ans Ende (10/30/20/12/17/9 %). Bei Ratenplan A ist eine zusätzliche Sicherung von mindestens 10 % nötig, wenn der Erwerb dem dringenden Wohnbedürfnis dient (§ 9 Abs 4 BTVG).
Ist eine Treuhänder:in zwingend?
Grundsätzlich ja. Der Bauträger muss spätestens bei Vertragsunterfertigung eine Treuhänder:in bestellen; das können nur Rechtsanwält:innen, Rechtsanwaltsgesellschaften oder Notar:innen sein (§ 12 BTVG). Entbehrlich ist sie nur, wenn alle Ansprüche schuldrechtlich gesichert sind.
Was ist der Haftrücklass?
Beim Erwerb von Eigentum, Wohnungseigentum oder Baurecht ist ein Haftrücklass von mindestens 2 % des Preises für drei Jahre ab Übergabe vorzusehen oder stattdessen eine Garantie bzw. Versicherung. Er sichert Ansprüche wegen Mängeln (§ 4 Abs 4 BTVG).
Welche Rücktrittsrechte haben Erwerber:innen?
Wer den Vertragsinhalt und die Sicherungsunterlagen nicht mindestens eine Woche vor der Vertragserklärung schriftlich erhalten hat, kann zurücktreten; die Frist beträgt 14 Tage ab Erhalt der Informationen und der Rücktrittsbelehrung, das Recht erlischt spätestens sechs Wochen nach Vertragsabschluss (§ 5 BTVG). Ein weiteres Rücktrittsrecht besteht, wenn eine zugrunde gelegte Wohnbauförderung ohne Verschulden ausbleibt.
Was gilt, wenn Zahlungen zu früh geleistet wurden?
Gesetzwidrig vorzeitig geleistete Zahlungen können samt Zinsen von acht Prozentpunkten über dem Basiszinssatz zurückgefordert werden; der Anspruch verjährt in drei Jahren (§ 14 BTVG).
Was ist ein Baurecht?
Ein Baurecht ist das übertragbare und vererbliche Recht, auf fremdem Grund ein Bauwerk zu haben. Es wird für mindestens zehn und höchstens hundert Jahre eingeräumt (§ 3 BauRG). Mit dem Erlöschen fällt das Bauwerk an die Grundeigentümer:in; mangels anderer Vereinbarung gebührt eine Entschädigung von einem Viertel des Bauwerts (§ 9 BauRG).
Schildern Sie uns Ihr Anliegen.
Projekt in Planung oder Bauträgervertrag vor der Unterschrift? Schildern Sie uns die Eckdaten kurz – wir melden uns zeitnah.
Das Erstgespräch (30 Minuten) ist kostenpflichtig; die Konditionen nennen wir Ihnen vorab.
1010 Wien