Wohnungseigentum – Begründung, Abverkauf und Gemeinschaft
Die Begründung von Wohnungseigentum entscheidet, wie eine Liegenschaft verwertet, finanziert und verwaltet werden kann. Kanzlei am Kai ist eine auf Immobilien- und Wirtschaftsrecht spezialisierte Kanzlei in Wien. Wir begleiten Zinshauseigentümer:innen, Investor:innen und Bauträger:innen bei Parifizierung und Abverkauf und beraten Wohnungseigentümer:innen in Fragen der Eigentümergemeinschaft.
Vom Zinshaus zum Wohnungseigentum. Rechtlich sauber strukturiert.
Wohnungseigentum entsteht erst durch Einverleibung im Grundbuch. Dafür braucht es einen Titel, einen Nachweis über die wohnungseigentumstauglichen Objekte und ein Nutzwertgutachten. Wir koordinieren die rechtlichen Schritte mit Sachverständigen, Planer:innen und Finanzierungspartner:innen.
Wohnungseigentum begründen
Wir prüfen, ob die Liegenschaft wohnungseigentumstauglich ist, und strukturieren die Begründung für alle vorgesehenen Objekte.
Nutzwertgutachten prüfen
Ziviltechniker:innen oder zertifizierte Sachverständige erstellen das Gutachten. Wir prüfen die Zuordnung von Objekten, Zubehör und allgemeinen Teilen.
Wohnungseigentumsvertrag
Wir erstellen die Vereinbarung der Miteigentümer:innen als Begründungstitel – mit Widmungen, Nutzungen und Aufteilungsschlüsseln.
Keller, Garten, Stellplatz
Wir ordnen Zubehörobjekte und Abstellplätze rechtlich zu und berücksichtigen dabei die gesetzlichen Erwerbsbeschränkungen für Abstellplätze.
Kaufverträge und Bewerberschutz
Wir gestalten Kaufverträge für einzelne Einheiten, inklusive Anmerkung der Einräumung und Bauzustandsgutachten bei älteren Gebäuden.
Vermietete Einheiten
Wir analysieren bestehende Mietverhältnisse vor der Parifizierung. Mit der Begründung tritt die Wohnungseigentümer:in kraft Gesetzes in den Mietvertrag ein.
Gemeinschaft. Klare Regeln, klare Beschlüsse.
In der Eigentümergemeinschaft wirken Mehrheiten, Fristen und Formvorschriften zusammen. Seit der WEG-Novelle 2022 gelten unter anderem neue Mehrheitsregeln und eine gesetzliche Mindestrücklage.
Beschlüsse und Anfechtung
Wir prüfen Beschlussvorschläge auf Mehrheit, Form und Gesetzmäßigkeit und beurteilen, ob eine Anfechtung möglich ist. Die Frist beträgt grundsätzlich einen Monat ab Anschlag.
Änderungen am Objekt
Wir begleiten Vorhaben wie E-Ladestation, Barrierefreiheit, Beschattung oder Balkon-PV – einschließlich der Verständigung, die eine Zustimmungsfiktion auslösen kann.
Verwaltung und Rücklage
Wir prüfen Vorausschau, Abrechnung und Rücklagenbildung und beraten zu Verwaltungsverträgen und zum Wechsel der Verwaltung.
Parifizierung eines Bestandsobjekts.
So läuft die Begründung von Wohnungseigentum an einem bestehenden Haus typischerweise ab (vereinfacht).
Bestandsaufnahme
Grundbuchstand, Lasten, Pläne, Baubewilligungen und Mietverhältnisse werden erhoben.
Nachweis der Objekte
Die Baubehörde bescheinigt die wohnungseigentumstauglichen Objekte, oder eine Ziviltechniker:in bzw. zertifizierte Sachverständige erstellt ein Gutachten darüber.
Nutzwertgutachten
Die Nutzwerte aller Objekte werden ermittelt; daraus ergeben sich die Mindestanteile.
Wohnungseigentumsvertrag
Die Miteigentümer:innen vereinbaren schriftlich die Einräumung von Wohnungseigentum.
Grundbuch
Der Antrag auf Einverleibung wird mit Titel, Nachweis und Nutzwertgutachten gestellt.
Abverkauf
Einzelne Einheiten werden verkauft; bei Wohnungseigentumsbewerber:innen gelten besondere Schutzbestimmungen.
Ihre Ansprechpartner:innen.
Mag.a Sabrina Oberlojer
Schwerpunkte u. a. Wohnungseigentumsverträge, Kaufverträge über Einheiten, Projektentwicklung.
Mag. Stefan Oberlojer
Schwerpunkte u. a. Parifizierung von Zinshäusern, Abverkaufsstrukturen, mietrechtliche Bestandsanalyse, streitiges Immobilienrecht.
Gutachten und Planung
Für Nutzwertgutachten, Bauzustandsgutachten und Planung arbeiten wir mit Ziviltechniker:innen und Sachverständigen aus unserem Netzwerk zusammen.
Bei Neubau und Dachgeschoßausbau gilt zusätzlich das Bauträgerrecht.
FAQ zum Wohnungseigentum.
Kurz beantwortet, Rechtslage Österreich, Stand Oktober 2026.
Was ist eine Parifizierung?
So nennt die Praxis die Begründung von Wohnungseigentum an einer Liegenschaft. Erforderlich sind ein Titel, etwa ein schriftlicher Wohnungseigentumsvertrag, ein Nachweis über die wohnungseigentumstauglichen Objekte und ein Nutzwertgutachten (§ 6 Abs 1 WEG). Wohnungseigentum ist an allen dafür gewidmeten Objekten zu begründen (§ 3 Abs 2 WEG).
Wer erstellt das Nutzwertgutachten, und kann es korrigiert werden?
Ziviltechniker:innen für Hochbau oder allgemein beeidete und gerichtlich zertifizierte Sachverständige für Hochbau oder Immobilienwesen (§ 9 Abs 1 WEG). Das Gericht kann die Nutzwerte in den gesetzlich genannten Fällen neu festsetzen, in einigen davon bei einer Abweichung von mehr als 3 % von den tatsächlichen Gegebenheiten (§ 9 Abs 2 WEG).
Was geschieht mit bestehenden Mietverträgen bei der Parifizierung?
Die Mietverträge bleiben bestehen. Mit der Begründung von Wohnungseigentum geht die Stellung als Vermieter:in kraft Gesetzes auf die jeweilige Wohnungseigentümer:in über (§ 4 Abs 1 WEG). Der mietrechtliche Schutz richtet sich weiterhin nach dem MRG.
Welche Mehrheit braucht ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft?
Entweder die Mehrheit aller Miteigentumsanteile oder zwei Drittel der abgegebenen Stimmen, wobei die Zustimmenden mindestens ein Drittel aller Anteile halten müssen (§ 24 Abs 4 WEG in der Fassung der WEG-Novelle 2022).
Wie lange kann ein Beschluss angefochten werden?
Wegen formeller Mängel, Gesetzwidrigkeit oder fehlender Mehrheit kann jede Wohnungseigentümer:in den Beschluss innerhalb eines Monats ab Anschlag gerichtlich anfechten (§ 24 Abs 6 WEG). Für Beschlüsse über Angelegenheiten der außerordentlichen Verwaltung gibt es zusätzliche Anfechtungsmöglichkeiten.
Brauche ich für eine E-Ladestation die Zustimmung aller anderen Eigentümer:innen?
Grundsätzlich ja, wenn allgemeine Teile genutzt werden. Für eine Vorrichtung zum Langsamladen darf die Zustimmung unter den Voraussetzungen des § 16 Abs 2 Z 2 WEG aber nicht verweigert werden. Für diese und andere privilegierte Änderungen (etwa Barrierefreiheit, Beschattung, einbruchsichere Türen, Balkon-PV) gilt: Widersprechen die anderen Eigentümer:innen nach ordnungsgemäßer Verständigung mit Hinweis auf die Rechtsfolgen nicht binnen zwei Monaten, gilt die Zustimmung als erteilt (§ 16 Abs 5 WEG).
Wie hoch muss die Rücklage sein?
Das Gesetz verlangt eine angemessene Rücklage mit monatlichen Beiträgen von insgesamt mindestens 0,90 Euro je Quadratmeter Nutzfläche (§ 31 Abs 1 WEG). Der Betrag wird alle zwei Jahre wertgesichert und liegt seit 1. Jänner 2026 bei 1,12 Euro. Ausnahmen bestehen etwa bei Neuerrichtung oder kurz zurückliegender Sanierung.
Was schützt Käufer:innen beim Erwerb einer Wohnung, die erst entsteht?
Die Zusage der Einräumung von Wohnungseigentum kann im Grundbuch angemerkt werden (§ 40 Abs 2 WEG); vorher sind vereinbarte Zahlungen nicht fällig (§ 37 WEG). Bei Gebäuden, deren Baubewilligung älter als 20 Jahre ist, ist ein höchstens ein Jahr altes Gutachten über den Bauzustand zu übergeben (§ 37 Abs 4 WEG).
Schildern Sie uns Ihr Anliegen.
Parifizierung geplant oder Fragen zur Eigentümergemeinschaft? Schildern Sie uns die Ausgangslage kurz – wir melden uns zeitnah.
Das Erstgespräch (30 Minuten) ist kostenpflichtig; die Konditionen nennen wir Ihnen vorab.
1010 Wien