Mietrecht für Vermieter:innen – Bestand rechtssicher gestalten
Kanzlei am Kai ist eine auf Immobilien- und Wirtschaftsrecht spezialisierte Kanzlei in Wien. Wir beraten Vermieter:innen, Zinshauseigentümer:innen und Investor:innen zu Mietverträgen, Mietzinsbildung und Wertsicherung sowie zur Bestandsoptimierung und Ausmietung – der rechtmäßigen Beendigung von Bestandverhältnissen. Seit 1. Jänner 2026 gelten neue Regeln für Wertsicherung und Befristung.
Mietrecht ist Ertragsfrage. Und Bewertungsfrage.
Ob ein Mietgegenstand in den Voll- oder Teilanwendungsbereich des MRG fällt oder ganz ausgenommen ist, bestimmt zulässige Mietzinshöhe, Wertsicherung und Beendigung. Wir prüfen diese Einordnung am konkreten Objekt und setzen sie in Verträgen um.
MRG-Einordnung des Objekts
Wir prüfen anhand von Baubewilligung, Objektart und gesetzlichen Ausnahmen, welches Regime gilt. Davon hängen alle weiteren Gestaltungsschritte ab.
Verträge nach aktueller Rechtslage
Wir erstellen und prüfen Wohnungs- und Geschäftsraummietverträge und berücksichtigen die seit 1. Jänner 2026 geltenden Regeln zu Befristung und Wertsicherung.
Richtwert, Kategorie, angemessen
Wir ermitteln den zulässigen Hauptmietzins einschließlich Zu- und Abschlägen – für eine nachvollziehbare und dokumentierte Mietzinsbildung.
Indexklauseln nach MieWeG
Wir prüfen bestehende Wertsicherungsvereinbarungen auf Wirksamkeit und gesetzliche Begrenzungen und gestalten Klauseln für Neuverträge.
Ausmietung und Beendigung
Vor Sanierung, Dachgeschoßausbau oder Verkauf begleiten wir die Ausmietung: von der Prüfung der Kündigungsgründe und Befristungen bis zu einvernehmlichen Auflösungsvereinbarungen.
Mietzinslisten beim Zinshauskauf
Wir prüfen Mietzinslisten und Verträge auf Rückforderungs- und Befristungsrisiken. Die Ergebnisse fließen in Kaufpreis und Kaufvertrag ein.
Geschäftsraummiete. Eigene Regeln.
Für Geschäftsräume gelten im MRG zum Teil andere Maßstäbe als für Wohnungen; das Mieten-Wertsicherungsgesetz gilt für sie nicht zwingend. Wir beraten Unternehmen als Mieter:innen und als Vermieter:innen.
Vertragsgestaltung
Befristung, Wertsicherung, Betriebspflichten, Konkurrenz- und Weitergaberegeln: Wir gestalten Geschäftsraummietverträge, die zum Geschäftsmodell und zum MRG-Anwendungsbereich passen.
Unternehmensveräußerung
Wird das Unternehmen der Hauptmieter:in zur Fortführung veräußert, tritt die Erwerber:in in das Mietverhältnis ein; die Vermieter:in kann unter Umständen den Hauptmietzins anheben (§ 12a MRG). Wir beraten dazu, auch bei Share Deals.
Weitergabe und Nutzung
Untervermietung, Nutzungsänderung, Nichtverwendung des Geschäftslokals: Wir prüfen die vertraglichen und gesetzlichen Grenzen.
Ihre Ansprechpartner:innen.
Mag.a Sabrina Oberlojer
Schwerpunkte u. a. Mietvertragsgestaltung für Wohnungen und Geschäftsräume, Schnittstelle zu Wohnungseigentum und Transaktionen.
Mag. Stefan Oberlojer
Schwerpunkte u. a. Bestandsoptimierung und Ausmietung, Mietzinsprüfung bei Zinshaustransaktionen, streitiges Bestandrecht.
Kündigung und Räumung
Gerichtliche Aufkündigungen, Räumungsklagen und Mietzinsverfahren führen wir in der Prozessführung.
Bei vermieteten Eigentumswohnungen beraten wir auch im Wohnungseigentumsrecht.
FAQ zum Mietrecht.
Kurz beantwortet, Rechtslage Österreich, Stand Oktober 2026.
Gilt das Mietrechtsgesetz für jedes Mietobjekt?
Nein. Das MRG unterscheidet Vollanwendung, Teilanwendung und Vollausnahme (§ 1 MRG). Im Teilanwendungsbereich gelten nur bestimmte Bestimmungen, darunter jene zu Befristung und Kündigung, nicht aber die Mietzinsregeln. Teilanwendung betrifft etwa Objekte in Neubauten mit Baubewilligung nach dem 30. Juni 1953. Die Einordnung ist im Einzelfall zu prüfen.
Wie hoch ist der Richtwert in Wien?
Seit 1. April 2026 beträgt der Richtwert für Wien 6,74 Euro je Quadratmeter, davor 6,67 Euro. Bei MRG-regulierten Mietzinsen (Richtwert-, Kategorie- und angemessener Mietzins) ist die Erhöhung zum 1. April 2026 auf 1 % und zum 1. April 2027 auf 2 % begrenzt (5. MILG). Der Richtwert ist nur die Basis; Zu- und Abschläge, etwa für die Lage, sind gesondert zu begründen.
Was ist der Befristungsabschlag?
Im Richtwertsystem vermindert sich der höchstzulässige Hauptmietzins bei befristeten Verträgen pauschal um 25 %, unabhängig von der Dauer der Befristung (§ 16 Abs 7 MRG).
Wie lang muss ein befristeter Wohnungsmietvertrag seit 2026 mindestens laufen?
Für Wohnungsmietverträge im Voll- und Teilanwendungsbereich, die nach dem 31. Dezember 2025 geschlossen oder verlängert werden, beträgt die Mindestbefristung fünf Jahre, wenn die Vermieter:in Unternehmer:in im Sinne des KSchG ist (§ 29 MRG in der Fassung des 5. MILG, BGBl. I Nr. 114/2025). Andere Vermieter:innen können weiterhin drei Jahre vereinbaren. Ältere Befristungen sind nach bisheriger Rechtslage zu beurteilen.
Was regelt das Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG)?
Das MieWeG ist seit 1. Jänner 2026 in Kraft. Es begrenzt vertraglich vereinbarte Wertsicherungen bei Wohnungsmietverträgen im Voll- und Teilanwendungsbereich: Angepasst wird jährlich zum 1. April auf Basis der durchschnittlichen Inflation des Vorjahres; der Teil über 3 % zählt nur zur Hälfte. Vollausnahmen und Geschäftsräume sind nicht erfasst; bei Geschäftsräumen kann das MieWeG aber vertraglich vereinbart werden.
Wie lange können Mieter:innen bei unwirksamen Wertsicherungsklauseln zurückfordern?
Für vor dem 1. Jänner 2026 geschlossene Verträge beschränkt das MieWeG die Rückforderung grundsätzlich auf Zahlungen der letzten fünf Jahre vor Vertragsende bzw. vor Kenntnis des Anspruchs (§ 4 Abs 3 MieWeG). Ausnahmen bestehen unter anderem für missbräuchliche Klauseln und für Ansprüche, die bereits vor dem 1. Jänner 2026 gerichtlich geltend gemacht wurden.
Aus welchen Gründen kann ein MRG-Mietvertrag gekündigt werden?
Nur aus wichtigem Grund (§ 30 Abs 1 MRG). Das Gesetz nennt beispielhaft etwa Mietzinsrückstand trotz Mahnung, erheblich nachteiligen Gebrauch, gänzliche Weitergabe, Nichtbenützung oder Eigenbedarf (§ 30 Abs 2 MRG). Die Kündigung erfolgt gerichtlich (§ 33 MRG).
Was bedeutet Ausmietung, und wie läuft sie rechtmäßig ab?
Ausmietung ist der Praxisbegriff für die Beendigung von Mietverhältnissen, etwa vor einer Sanierung, einem Dachgeschoßausbau oder einem Verkauf. Rechtlich führt sie über den Ablauf wirksamer Befristungen, über gesetzliche Kündigungsgründe (§ 30 MRG) oder über einvernehmliche Auflösungsvereinbarungen, häufig gegen eine Zahlung an die Mieter:in. Druck oder Schikane gegenüber Mieter:innen ist unzulässig.
Was ist beim Kauf eines Zinshauses mietrechtlich zu prüfen?
Vor allem Mietzinsliste und Verträge (Mietzinshöhe, Befristungen, Wertsicherungsklauseln), laufende Fristen für die Überprüfung des Hauptmietzinses sowie Eintrittsrechte und Geschäftsraumverhältnisse. Die Ergebnisse sind für Kaufpreis und Gewährleistungsregeln im Kaufvertrag relevant.
Schildern Sie uns Ihr Anliegen.
Neuer Mietvertrag, Wertsicherung oder Bestandsfrage im Zinshaus? Schildern Sie uns die Ausgangslage kurz – wir melden uns zeitnah.
Das Erstgespräch (30 Minuten) ist kostenpflichtig; die Konditionen nennen wir Ihnen vorab.
1010 Wien